项目完工后预提成本的二次调整
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根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，允许房地产企业对特定业务进行成本预提，那么对于完工后，预提成本与实际成本如何调整，很多学员也是经常咨询。今天我们就来一起学习这个专题。
【案例】
金穗源房地产公司开发产品一期2016年度达到完工条件(二期在建)，当年预提配套支出2500万，2017年度配套支出实际发生2000万元。一期建筑面积占项目的60%，已售面积占一期建筑面积的80%，如何对配套支出进行调整？
很明显企业多提配套成本500（2500 - 2000）万。由于预提的成本涉及到完工与未完工，同时存在已售和未售的情况，所以，我们需要进行两次分配。
首先，是在完工与未完工清算对象做分配，即一期和二期之间。一期建筑面积占项目的60%，已经完工，这部分成本已经转出，影响开发成本的只有余下的40%，即200万（500 × 40%）需要直接冲回。
借：开发成本-公共配套费 -200万
贷：预提费用 -200万
其次，对于从开发成本结转的300万（500 × 60%），需要在已售面积和未售面积之间进行分配，已售面积占一期建筑面积的80%，即240万已经结转主营业务成本。未售面积20%部分，对应的预提成本仍在开发产品归集。
需要注意的是，已售面积是在2016年完成的销售，金穗源公司实际是在2017年度进行调整，所以，是对以前年度损益的调整。
借：以前年度损益 -240万
开发产品 -60万
贷：预提费用 -300万
至此，对于多预提的500万配套成本就调整完成。当然，对于2016年冲回成本部分，需要在2017年进行纳税调增，补缴企业所得税。
诚然，我们以上的分析，是对项目完工后预提成本企业所得税做出的解析，那么对于预提成本土地增值税、增值税的规定，该如何进行税收处理呢？我在《税苑微课》房企所得税系列“完工阶段”课程中有详细讲解，欢迎大家进群学习！（温馨提示：税苑微课付费群有点播回听功能。）
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